Cámaras de vigilancia en garajes y zonas comunes: qué permite la normativa

Sí se pueden poner, pero no de cualquier manera

La videovigilancia en una comunidad de vecinos es legítima y muy habitual: portales, garajes y trasteros son puntos sensibles, y una cámara disuade y ayuda a esclarecer incidentes. Ahora bien, instalarla toca dos marcos legales a la vez. Por un lado, la Ley de Propiedad Horizontal, que regula cómo se aprueba un servicio común. Por otro, la normativa de protección de datos, el RGPD y la Ley Orgánica 3/2018, porque la imagen de una persona identificable es un dato personal. La comunidad pasa a ser responsable del tratamiento, con las obligaciones que eso conlleva. Quién puede ver después esas imágenes lo desarrollamos en la guía sobre quién puede ver las grabaciones de las cámaras de seguridad.

La consecuencia práctica es sencilla: una cámara en una zona común no la decide un vecino por su cuenta, ni siquiera el presidente o el administrador en solitario. Necesita un acuerdo de la junta con una mayoría concreta, y la instalación debe respetar unos límites estrictos sobre qué se puede grabar.

El acuerdo de la junta: la mayoría que hace falta

El punto de partida es un acuerdo válido de la junta de propietarios. El artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal trata la videovigilancia como un servicio común de interés general y exige, para aprobarla, el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que, además, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. No basta con la mayoría de los asistentes a la reunión: el cálculo se hace sobre el total de la comunidad. Es una mayoría reforzada, pensada para una medida que afecta a la privacidad de todos.

Hay un mecanismo que ayuda a alcanzarla: los propietarios ausentes que, notificado el acuerdo, no manifiestan su oposición en el plazo de treinta días naturales, se computan como votos a favor. El Tribunal Supremo confirmó este criterio de los tres quintos en su sentencia de 23 de octubre de 2024. Y existen dos matices que conviene conocer: si la comunidad ya tenía aprobado un servicio de vigilancia o portería, añadir cámaras puede aprobarse por mayoría simple, al entenderse un complemento; y en Cataluña, por su Código Civil propio, basta la mayoría simple de los asistentes.

El acuerdo no termina con la votación. Debe quedar reflejado en el acta de la junta, indicando el número de cámaras, las zonas concretas que van a grabar y la finalidad. Sin ese acta, la instalación carece de cobertura legal: si no existe constancia escrita del acuerdo, las cámaras están colocadas indebidamente. En cuanto a los costes, los propietarios que votaron en contra están igualmente obligados a contribuir a los gastos de instalación y mantenimiento, salvo que su importe supere el de cuatro mensualidades ordinarias.

Dónde se puede grabar y dónde no

Aprobada la instalación, el segundo límite es el encuadre. Las cámaras de la comunidad solo pueden enfocar las zonas comunes: portal, garaje, trasteros, ascensores, escaleras, rellanos, piscina o patios. Quedan fuera el interior de las viviendas, los balcones y las puertas privadas, y cualquier espacio ajeno. La razón es el principio de proporcionalidad: la finalidad es proteger los elementos comunes, no vigilar los hábitos de los vecinos.

La vía pública merece una mención aparte. Una comunidad no tiene competencias de vigilancia sobre la calle, que corresponden a las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad. Por eso una cámara solo puede captar la vía pública en la franja mínima imprescindible para proteger un acceso, por ejemplo la entrada del portal o la boca del garaje, y nunca más allá. Si una cámara comunitaria barre la acera o la calzada, se está excediendo.

El garaje, el caso que más dudas genera

El garaje concentra las consultas porque combina un acceso desde la vía pública, una rampa y plazas que, aunque están en un elemento común, son de uso privativo. La cámara debe situarse y orientarse para controlar el acceso y la rampa, que es el punto crítico de entrada, sin convertirse en una vigilancia permanente de quién aparca, cuándo y con quién. Captar la matrícula de los vehículos que entran es admisible si responde a la finalidad de seguridad, pero el sistema debe limitarse a lo necesario y no barrer de forma indiscriminada el interior ni la calle.

El vecino que pone su propia cámara

No siempre la cámara la instala la comunidad. A veces es un propietario el que coloca una en su puerta o en el rellano, normalmente una mirilla digital con grabación. La ley no prohíbe que alguien proteja su vivienda, pero esa cámara no puede grabar las zonas comunes más allá de lo estrictamente necesario para la seguridad de su propia entrada. Si capta el pasillo de forma indiscriminada, el ascensor o las puertas de otros vecinos, la comunidad puede exigir su retirada, y para eso le basta la mayoría simple, sin necesidad del quórum reforzado de los tres quintos. Es el origen de muchos conflictos: una mirilla que graba a todo el que pasa convierte un elemento común en un punto de vigilancia que nadie ha aprobado.

Qué mayoría se necesita en cada caso

Quién es el responsable y quién accede a las imágenes

Una vez instalado el sistema, la comunidad es la responsable del tratamiento, y eso conlleva obligaciones que no terminan con la votación. El acceso a las imágenes se reserva a las personas que la comunidad designe, normalmente el presidente o el administrador de fincas, con usuario y contraseña, y bajo deber de confidencialidad. Los vecinos no tienen derecho a visualizar las grabaciones por su cuenta, y compartirlas en un grupo de la comunidad puede constituir una infracción. Cuando la gestión la lleva una empresa de mantenimiento, esta actúa como encargado del tratamiento, por contrato, y debe ser una empresa de seguridad homologada conforme a la Ley 5/2014.

Conviene fijar en el acta y en la práctica algunos puntos para no descuidar la condición de responsable. Estos son los esenciales:

• Acuerdo en acta. Número de cámaras, zonas que graban y finalidad de seguridad.
• Empresa homologada. Acreditación, número de registro y cumplimiento de la normativa de seguridad privada.
• Cartel de zona videovigilada. En cada acceso a la zona grabada, con el responsable y cómo ejercer los derechos.
• Acceso restringido. Solo el presidente o el administrador, con contraseña, que se renueva al cambiar de responsable.
• Conservación de un mes. Borrado o sobrescritura automática pasado el plazo.

El cartel sigue el mismo sistema de dos capas que cualquier otra videovigilancia: un distintivo visible en los accesos con la información esencial y una información ampliada accesible para quien la pida. Y el plazo de conservación es el general: las imágenes se suprimen como máximo al mes, con la excepción de las que acrediten un incidente, que se ponen a disposición de la autoridad. Ese plazo lo tratamos en detalle en la guía sobre quién puede ver las grabaciones y cuánto se conservan, y el conjunto del marco legal de una alarma, en la guía de normativa de alarmas.

Qué pasa si se incumple

La Agencia Española de Protección de Datos sanciona los usos indebidos, y las comunidades no son una excepción. Instalar sin el acuerdo en acta, orientar las cámaras a la vía pública o a viviendas colindantes, no señalizar la zona o difundir las grabaciones son las causas más frecuentes. Hay resoluciones por colocar cámaras que graban el garaje o las zonas comunes sin la autorización de la comunidad ni cartel informativo, con sanciones que parten de unos cientos de euros, y otras mucho mayores cuando se difunden imágenes o se usan tecnologías desproporcionadas. Además, un vecino disconforme siempre puede impugnar el acuerdo si el procedimiento no se siguió correctamente o si la instalación vulnera derechos fundamentales.